Mật độ xây dựng là gì? Quy định, Ý nghĩa và Cách tính mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là khái niệm được chú trọng nhiều trong xây dựng. Tuy nhiên, ngoài các kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng hay những người hoạt động trong lĩnh vực xây dựng thì hầu như ai trong chúng ta đều khá mơ hồ về khái niệm này. Vậy mật độ xây dựng là gì ? Mật độ có vai trò như thế nào ? Cùng Worldstar Land tìm hiểu qua bài viết dưới đây bạn nhé.

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là khái niệm quan trọng trong xây dựng. Vậy Mật độ xây dựng là gì? Trên thực tế, chúng ta có hiểu nôm na “mật độ xây dựng” là tỉ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng trên tổng toàn bộ diện tích đất hiện có. Mật độ xây dựng tiếng anh là Building density.

Trước khi tiến hành khởi công xây dựng bất cứ dự án nào, chủ đầu tư hoặc gia chủ phải hiểu rõ về các quy chuẩn thiết kế nhà (thấp tầng, cao tầng) và bộ Quy chuẩn về kỹ thuật để quy hoạch các hạng mục. Mật độ xây dựng được xem là yếu tố quan trọng khi xây dựng bất cứ dự án nào: biệt thự, chung cư hay nhà ở,…Theo quy định, mật độ được chia làm hai loại: Mật độ xây dựng gộp và mật độ xây dựng thuần. 
- Mật độ xây dựng thuần: được hiểu là tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất của riêng 1 công trình kiến trúc bất kì trên tổng diện tích của 1 lô đất.  Mật độ xây dựng thuần sẽ không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình phụ trợ ví dụ: sân thể thao ngoài trời, khu vui chơi trẻ em, bể bơi, công viên hay tiểu cảnh trang trí,…
- Mật độ xây dựng gộp: được hiểu là tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất của một công trình kiến trúc trên tổng diện tích của toàn bộ khu đất. Mật độ xây dựng gộp sẽ bao gồm cả diện tích khu vực trồng cây xanh, sân thượng, những khu vực không gian mở có xây dựng.

Tùy thuộc vào từng loại hình công trình mà có một mật độ tương ứng. Do đó, trước khi xây dựng công trình, chủ đầu tư cần tìm hiểu cụ thể về đặc trưng, mô hình công trình mà mình xây dựng là gì để có được mật độ xây dựng chính xác. Đến đây thì bạn đã hiểu mật độ xây dựng là gì rồi phải không nào?

Ngoài ra, nếu dựa trên đặc trưng công trình, mật độ xây dựng cũng được phân loại với nhiều dạng khác nhau, cụ thể là:
- Mật độ xây dựng nhà phố
- Mật độ xây dựng chung cư
- Mật độ xây dựng biệt thự
- Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt

Trong khuôn khổ bài viết này, chúng tôi xin phép chỉ đề cập đến khái niệm chung của mật độ xây dựng. Những khái niệm chi tiết hơn mời bạn đón đọc ở các bài viết sau trong chuyên mục Kiến thức Bất động sản.

Cách tính mật độ xây dựng

Sau khi biết được mật độ xây dựng là gì, chúng ta cần biết mật độ này được tính như thế nào. Cách tính mật độ xây dựng được quy định trong Quyết định 04/2008/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ban hành ngày 03/04/2008. 

Theo đó, công thức tính mật độ xây dựng được thể hiện như sau:

Mật độ xây dựng (đơn vị: %) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (đơn vị:  m2)/ Tổng diện tích lô đất xây dựng ( đơn vị: m2) x 100%

Lưu ý:
- Dựa theo hình chiếu của công trình kiến trúc để tính diện tích chiếm đất của công trình (không bao gồm các trường hợp nhà phố liền kề, có sân vườn).
- Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc sẽ không bao gồm diện tích của các công trình phụ trợ: sân thể thao, bể bơi,…

Dựa trên công thức này, chúng ta có thể tính toán chính xác mật độ xây dựng cũng như các chỉ số xây dựng cần thiết khác. Điều này có tính quyết định quan trọng, giúp công trình có nằm trong diện được nhà nước, cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng hay không.

Ý nghĩa của mật độ xây dựng là gì?

Ý nghĩa của mật độ xây dựng là gì? Trước hết, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất chính là hai chỉ số quan trọng nhất trong ngành xây dựng. Khi chúng ta dự kiến xây dựng bất cứ công trình nào, thì đây là hai yếu tố cần phải quan tâm đầu tiên. 

Mật độ xây dựng là chỉ số trực quan nhất giúp chính ta có thể so sánh được lượng quỹ đất dành cho sinh hoạt dân cư. Khi tuân thủ mật độ xây dựng, cộng đồng sẽ có không gian sinh sống khoa học, rộng rãi, đúng với nhu cầu chung (không ai muốn sinh sống trong khu vực nhà sát nhà không có chỗ thở đúng không nào?). Mật độ xây dựng chính là thước đo quan trọng đánh giá sự văn minh, giá trị của các công trình xây dựng, các dự án khu đô thị, khu dân cư.

Căn cứ vào mật độ xây dựng, chúng ta có thể biết được đất ở đó có mật độ thấp hay cao. Hay nói cách khác, khi chọn mua đất chúng ta nên chọn các khu vực có đất ở mật độ thấp. Tức là các khu vực có lượng dân vừa phải hoặc ít, các công trình phục vụ dân sinh được bố trí khoa học, nhiều tiện ích như hồ điều hòa, khu vui chơi giải trí, quảng trường, công viên thay cho việc quá nhiều nhà ở. 

Ngoài ra, mật độ xây dựng đã được quy định trong các văn bản pháp luật. Đây là căn cứ để xử phạt các trường hợp xây dựng trái phép, trái quy định, xây dựng ồ ạt, thiếu quy hoạch. 

Liên quan đến mật độ xây dựng có những khái niệm nào?

Hiểu mật độ xây dựng là gì rất quan trọng nhưng biết được những khái niệm liên quan tới nó cũng quan trọng không kém. Có hai khái niệm mà bất cứ kỹ sư, kiến trúc sư, nhà thầu,..nào cũng nên nắm đó là hệ số sử dụng đất và chỉ giới đường đỏ. 

Hệ số sử dụng đất

Bên cạnh mật độ xây dựng thì hệ số sử dụng đất cũng là khía cạnh cần được quan tâm, nó được sử dụng khá phổ biến. Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ phần trăm giữa tổng diện tích sàn toàn công trình trên tổng diện tích của lô đất đang xây dựng. Bạn cần chú ý, diện tích sàn tầng hầm, diện tích phần mái sẽ không được tính vào phần diện tích sàn khu vực tính hệ số sử dụng đất. 

Hệ số sử dụng đất là chỉ số được dùng để khống chế số lượng tầng của công trình xây dựng trong khu vực đất đó. Số tầng được phép xây dựng sẽ tương ứng với mật độ xây dựng được thông qua. Tương tự như khi sử dụng mật độ xây dựng để khống chế diện tích xây dựng. Hệ số sử dụng đất đóng một vai trò quan trọng, thể hiện quy mô công trình, ảnh hưởng đến chi phí đầu tư, số lượng căn hộ hay sản phẩm xây dựng trên mỗi m2 đất. 

Ví dự về cách tính hệ số sử dụng đất: Một ngôi nhà được xây dựng với diện tích 50m2, có 4 tầng, tổng diện tích lô đất là 100m2. Khi đó hệ số sử dụng đất sẽ bằng: (50×4):100 = 2. Trong đó 4 là 4 tầng hay 4 lần diện tích sàn. Diện tích sàn là diện tích phảng, không tính diện tích của các bộ phận phụ như thang máy, cầu thang lên xuống, sàn mái, sàn tầng hầm.

Chỉ giới đường đỏ

Chỉ giới đường đỏ là khái niệm thứ 2 cần quan tâm sau khi biết mật độ xây dựng là gì. Chỉ giới đường đỏ được hiểu là ranh giới xác định trên bảng quy hoạch, dùng để phân chia giữa phần diện tích của lô đất xây dựng với các phần không gian xung quanh ( đường giao thông, cơ sở hạ tầng khác).

Ngoài ra còn có một khái niệm khác đó là chỉ giới xây dựng, chỉ giới xây dựng khác với chỉ giới đường đỏ ở chỗ nó là thuật ngữ chỉ đường ranh giới ngăn cách giữa khu vực gia chủ hay chủ đầu tư có thể xây dựng trên khu đất. Tuy mỗi công trình mà chỉ số giới xây dựng có thể trùng hoặc lùi vào một khoảng nhất định so với chỉ giới đường đỏ. 

Các quy định về mật độ xây dựng

Ngoài khái niệm mật độ xây dựng là gì, chúng ta cũng cần phải biết về những quy định liên quan đến mật độ trong xây dựng. 

Trong Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng năm 2008: Mật độ xây dựng được quy định như sau:

Như vậy, có thể thấy, đất càng rộng thì mật độ xây dựng càng thấp và ngược lại. Ngoài ra, hiện nay, quy định về mật độ xây dựng được áp dụng cho 2 trường hợp: xây dựng ở nông thôn và xây dựng ở thành thị. 

Đối với nhà ở nông thôn

Quy định về mật độ xây dựng nhà ở nông thôn cũng sẽ tuân theo công thức tính mật độ xây dựng chung. Tuy nhiên, mỗi khu vực xây dựng sẽ có sự giới hạn về số tầng được xây (mỗi địa phương được phép xây dựng không vượt quá một số tầng nhất định nào đó). Nhà ở khu vực nông thôn sẽ không có quá nhiều quy định về mật độ do diện tích đất nông thôn tương đối rộng. Một số quy định phổ biến hiện nay là:
- Đối với khu vực gần lộ giới với đường rộng từ 20m trở lên thì nhà ở được phép xây dựng tối đa 5 tầng. 
- Nhà ở khu vực đường từ 12m đến 20m thì được xây tối đa 4 tầng
- Nhà ở khu vực đường từ 6m đến 12m thì được xây tối đa 4 tầng
- Đường dưới 6m thì chỉ được xây tối đa 3 tầng. 

Nhà ở nông thôn ít tuân theo các quy định về xây dựng hơn so với nhà ở thành phố. 

Đối với nhà ở thành thị

So với xây dựng ở nông thôn, xây dựng nhà ở thành thị phải tuân thủ nhiều quy định rất nghiêm ngặt. Đặc biệt ở những khu vực thành phố lớn, có nhiều dự án cơ sở hạ tầng đã được nhà nước quy hoạch. Một số quy định về mật độ xây dựng nhà ở thành thị như sau:

Đối với độ vươn ban công và ô văng:

- Nhà xây ở khu vực đường rộng 6m đến 12m thì độ vượn không quá 0,9m
- Đường rộng 12m đến 20m độ vươn không quá 1,2m
- Đường rộng trên 20m, độ vươn không quá 1,4m

Một số quy định khác khi xây nhà ở thành thị:

- Không được xây sân thượng trên cùng nếu nhà ở trong hẻm
- Đối với những nhà có đường rộng dưới 7m chỉ được xây dựng dưới các tầng trệt, lửng, 2 tầng có sân thượng.
- Lộ giới nhỏ hơn 20m chỉ được xây trệt, lửng, 2 tầng.
- Lộ giới lớn hơn 20m được phép xây dựng tối đa 4 tầng: trệt, lửng, sân thượng
- Nhà ở các trục đường thương mại thì được phép xây dựng tối đa 5 tầng.

Trước khi xây dựng, gia chủ nên tìm hiểu kỹ về các quy định đối với mật độ xây dựng nói riêng và trong xây dựng nói chung để tránh gặp phải những sai phạm không đáng có. Nếu xây dựng sai quy định, xây dựng trái phép, bạn sẽ phải tháo dỡ một phần hay toàn bộ công trình để xây lại hoặc thậm chí là bị cấm xây dựng. Khi đó, số chi phí đầu tư sẽ phát sinh gấp nhiều lần so với việc bỏ thời gian để tìm hiểu và tuân thủ các quy định phải không nào?

Lời kết

Trên đây là câu trả lời cho câu hỏi mật độ xây dựng là gì và những thông tin liên quan đến mật độ xây dựng mà chúng ta nên biết. Hy vọng qua bài viết, bạn đã có được những kiến thức bổ ích về một trong những vấn đề quan trọng nhất của xây dựng. Cảm ơn bạn đã đón đọc bài viết.